不動産投資をしていく上で、最も避けたいリスクである「空室」。
ここでは、これまでの不動産投資ビジネスという長い歴史の中で、さまざまな対処法が確立されているさまざまな空室リスクへの対処方法を解説していきたいと思います。
大家となり不動産経営を開始した場合、家賃の引き下げはできるだけ避けたい方法です。
なぜなら一度下げてしまった家賃は入居後に上げる事ができないばかりか、ほかの入居者の不満にも繋がってしまいます。
そのため、ここではそれ以外の方法で行える4つの空室対策を解説していきたいと思います。
敷金、礼金の引き下げ
なにかとお金が必要となる引越しですので、初期費用を抑えれる物件ほど人気となります。
そこで、もっとも一般的な空室対策となるのが、敷金礼金の引き下げです。
| 敷金 | 礼金 | |
|---|---|---|
| 支払理由 | 退去時の部屋の修復費用 | 文字通り「礼金」で、大家さんにお礼として支払う費用 |
| 返還の有無 | 損傷度合いにより変わる 満額変換されることもある |
返還はされない |
| 相場 | 家賃1ヶ月から2ヶ月分 | 家賃1ヶ月分 最近では0円の物件も多い |
敷金、礼金、それぞれ家賃の1ヶ月分を支払うのが一般的ですが、敷金1ヶ月、礼金0ヶ月に変更したり、またそれ以上に入居後の最初の一定期間の家賃を無料にする「フリーレント」という方法もあります。
フリーレント期間は1ヶ月が一般的ですが、まれに競争率の激しい土地では2ヶ月フリーレントという物件も存在します。
また店舗や事務所向けの商業物件には半年フリーレントといった物件もあり、人気となっています。
リフォームによる内外装の変更
畳が敷いてある和室をフローリング部屋に変更や、ウォシュレット付きのトイレにする。また壁紙を明るいトーンを張り替えて部屋の雰囲気を明るくするなど、リフォームにより部屋の印象は大きく変わります。
ほかに、1kなどの単身者向け物件などでは、家具付きなどのオプションを追加する事で大きく訴求する事ができます。
広告料を出す
不動産仲介業者に紹介手数料を支払う事で、優先的にこちらの物件を勧めてもらう事が可能となる方法です。
これは「広告料」と呼ばれ、家賃の1ヶ月分ほどを支払う場合が多く、競争の激しい土地では2ヶ月分支払う場合もあります。
不動産仲介業者の営業マンは多くの場合歩合制となっているため、広告料を支払う事で多くの入居者に自分の物件を強く訴求してもらうことができます。
物件の管理会社を変更する
立地条件は良いのに、なかなか部屋が埋まらないようでしたら、思い切って物件の管理会社を変更するのも一つの方法です。
当然ですが、管理会社によって実力も様々ですので、空室期間が長いなどの問題が多いと感じるなら、力のある会社に管理を委託するのも良いでしょう。