他の投資に比べ、多額の資金が必要となる不動産投資。
それゆえハイリスクと捉えがちですが、正しい知識を得ることで様々なリスクを解消することができます。
ここでは、そんな不動産投資のメリットとデメリットを解説していきたいと思います。
1.不動産投資のメリット
ではまず不動産投資を始めるにあたって、どの様なメリットがあるのか見ていきたいと思います。
1-1.再現性が高く失敗しづらい
「億り人(おくりびと)」なる言葉もできた近年話題となっている仮想通貨や、以前と比べて個人投資家が爆発的に増えたFXや株式投資、また先物取引など、一言で「投資」と言っても様々な種類が存在します。
その中でも不動産投資は、なんと江戸時代から続く300年以上の歴史がある事業です。
この長い歴史の中で、これまで様々な問題が顕在化し、またそれに対処する方法を確立させてきました。
そのため、現在の不動産投資には未知なトラブルというのはほぼ存在しません。
一言で言うと「誰がやっても同じ結果になる」、つまり「失敗しづらい投資方法」なのです。
1-2.完全な不労所得型ビジネスである
| 労働所得ビジネス | 不労所得ビジネス |
|---|---|
| 株式投資 FX 先物取引 アフィリエイト |
預金 貯金 不動産投資 |
株やFXなどの他の投資で儲けるには、一日中相場の値動きを見続け、常に情報をリフレッシュしておかなければならないですし、よく「不労所得」と表現されるアフィリエイトサイトにおいても、Googleのサーチエンジンに特化したSEO対策や、サイトの更新、またインターネット上の宣伝など、サイト開設後から常にしておかなければなりませんが、不動産投資の場合は、物件購入後は、建物の管理や入居者探し、運営など、ほぼ全てをその道のプロである管理会社が行うので、投資家であるあなたは特に何かをする必要はありません。
しかし、家賃という形で毎月あなたの口座にお金が振り込まれることになります。
つまり、不動産投資は完全な不労所得型ビジネスなのです。
1-3.不動産投資で破綻するのは0.05%
不動産経営をする上で、最も問題となるのが部屋が埋まらない「空室リスク」です。
当然、空室状態になれば家賃収入を得る事ができなくなるため、もしこれが長期間続けば不動産のローンを支払う事ができなくなり破綻してしまいます。
しかし実際には、このようなケースで破綻してしまうことはほとんどなく、金利が3〜4％と高めに設定してあるスルガ銀行の不動産投資ローンの延滞率を見ても、なんと0.05%、1万人に5人という大変低い割合となっています。
一見、リスクが高そうな「空室」ですが、なぜこれほどまでに破綻者が少ないのでしょうか？
この数字には理由があります。
まず銀行から融資を受ける際に、そこまで収益性が低い物件であるなら、銀行も返済リスクを鑑みて融資を受ける事ができず、不動産投資そのものを開始する事ができません。
それに、例えば10室あるアパートのうち全部屋が長期間に渡って空室になることはなく、もしそうなら、家賃が高すぎるなどの抜本的な問題があるため、家賃引き下げなどの改善する様々な方法が存在するからです。
また家賃引き下げ以外にも、この空室リスクに対処する方法は不動産投資という長い歴史の中で様々な対策が用意されており、あらゆる状況においても解決する事ができるのです。
1-4.インカムゲインの収益率が高い
株式やFX、投資信託、不動産投資などの投資ではキャピタルゲインとインカムゲインという二つの収入を得る事ができます。
キャピタルゲインとは、購入後に資産価値が上昇する事で得れる利益を指し、別名「売却益」とも言います。
例えば3,000万円で購入したアパートでも、景気向上や区画整理などで交通の便が良くなり、土地代の上昇から不動産価値が上がり3,500万円となれば、売却時には500万円の儲けを出す事ができます。
一方「インカムゲイン」というのは、株式投資なら株式の配当、FXならスワップポイント、投資信託なら収益分配金などを指します。
不動産投資においては、毎月振り込まれる家賃がこれにあたり、様々な投資の中でも最も収益率が高いインカムゲインがを得れるのが不動産投資なのです。
| インカムゲイン | キャピタルゲイン | |
|---|---|---|
| 不動産投資 | 家賃収入 | 売却益 |
| 株式投資 | 配当 | 値上がり益 |
| FX | スワップポイント | 為替差益 |
| 投資信託 | 金利収入 | 値上がり益 |
2.不動産投資のデメリット
他の投資と同様、不動産投資にも様々なデメリットやリスクが存在します。
しかし一方で、それらデメリットを解消するリスクヘッジが多く用意されているのも、不動産投資の魅力だと言えます。
ここではそれらデメリットやリスクを解説していきたいと思います。
2-1.多額の資金が必要
今や100円で始めることができる株式投資やFXなどと比べ、物件を購入するのに少なくとも1000万近く資金が必要となる不動産投資。
そのため誰もが手軽に始められる投資方法とは言えません。
しかし、条件によっては、自己資金を全く用意せず全てを融資で賄うこともできますし、購入した不動産はそのまま資産となるため、価値を奪われることがないからです。
そのため「」で詳しく解説していますが、不動産投資は決してハイリスクな投資ではないのです。
これはマイホーム購入と比較すると分かりやすい事例です。
自身が住むためのマイホームは住み続けることで資産価値は下がる一方、年々ローンを払い続けなくてはいけませんが、投資用に購入した不動産は「家賃」という形で収入を得ることができます。
また、築年数の高い中古アパートなどは、上手に見極める事でむしろ資産価値が下がるどころか、上がる可能性も高いのです。
つまり、投資向け不動産の購入は、借金を作るのではなくお金を資産に変換していると言えます。
2-2.手軽に売買をすることができない
| オンライン取引 | |
|---|---|
| 不動産投資 | 不可(日本では一部であるのみ) |
| 株式投資 | 可能 |
| FX | 可能 |
| 投資信託 | 可能 |
株やFXのような、オンラインですぐに売買を成立させることができる流動性の高い金融投資と比べて、不動産購入の場合は、物件選びからはじまり、運営した際の収支のシミュレーション、物件購入の際に金融機関から融資を依頼するなどの手間が必要となります。
また売却時も同様で、市場に出してから買い手が付くのを待ち、買い手が見つかった後もその買い手が融資を受けれるかどうかを待たなければなりません。
このように手軽に売買することができませんので、他の投資方法より敷居が高い投資だと言えます。
2-3.災害や事故リスクが高い
地震や津波、火事といった倒壊を招くほどの災害や、自殺や殺人などの事故に対して不動産投資はリスクが高く、その後の運営が難しくさせてしまいます。
しかしこれまでの長い歴史から、それらのリスクに対処するための様々な方法が用意されており、事前にその知識を得ておくことが最大のリスクヘッジとなります。
2-4.人口減少に対する不安
日本の人口は2010年には12,806万人をピークに現在は減少傾向にあり、2060年には、9,000万人を割り込みそのうち高齢者が40％近い水準になると推計されています。
これら人口推計はほぼ外れる事がないので、おそらくこの通りになるでしょう。
しかし、その人口減少のデータだけを見ると、将来的に不安を感じる方も多いと思いますがそれは間違っています。
というのも、不動産投資は巨視的(マクロ)ビジネスではなく、極小(ミクロ)ビジネスだからです。
つまり良い物件と適切な賃料を見極める事で、確実に儲けを出せるのが不動産投資のメリットなのです。