2018年に1000億円以上の巨額詐欺事件として報じられ話題となった「かぼちゃの馬車事件」。
不動産投資詐欺として過去最大とも言える本事件は、不動産投資の様々なリスクに対処するメソッドが存在しますのでそれらを解説していきます。
かぼちゃの馬車事件の概要
かぼちゃの馬車事件とは、不動産会社であるスマートデイズが女性専用のシェアハウス物件（かぼちゃの馬車）を、「30年間家賃収入を保証」「頭金なしで購入できる」を謳い文句にサラリーマンらを勧誘。
物件購入を決めた際には「融資を受ける際の必要書類」をスマートデイズが改竄してスルガ銀行に提出し、通常なら認可されることのない1億円単位の高額融資を受けさせてその資金を元にシェアハウス物件を建設。
完成した物件はスマートデイズがオーナーから一括で借り上げ、その際入居がなくても（家賃収入が0円でも）30年間は家賃収入を保証するというサブリース契約で事業を行なっていたのだが、入居率の低さから当初の契約に盛り込まれていた「30年間家賃収入保証」を廃止、最終的には経営破綻し投資家に多額の被害をもたらした事件です。
この流れだけを見てみると、書類改竄などの不正を働いたスマートデイズだけが加害者で、「融資をさせられたスルガ銀行は被害者」となりますが、実態を見てみるとそうとは言い切れない事実があります。
スルガ銀行の責任
上記のスマートデイズが行った書類改竄の内容とは、預貯金学や株式資産リストの数字を水増しするなどのあまりにお粗末なもので、他行からは「スルガ銀行の行員の目は節穴か？」と揶揄されるレベルであったからです。
また、投資家はスルガ銀行から融資を受ける際の条件に、金利が高いフルローン契約を求められており、同時に、高利で貸したお金を超低利の定期預金や積立預金に預けるように求められていたことも分かっています。
これは多くの金融機関でのセオリーでもありますが、貸し付けた金融機関は金利の「利ざや」だけで稼ぐことが可能となります。
この事件に関してスルガ銀行側は「融資審査は適正で行員が不正に関わった形跡は見当たらない」としていますが、被害総額は1,000億円を越えるほどの大規模な事件で、貸し手責任は免れないと言われています。
高属性の方たちが次々に被害に
本事件の被害者となった方達の多くは、情報リテラシーの低いご老人などではなく、一流企業の社員や、医者、弁護士など、社会的に高属性の方達です。
何故、普段から様々な情報を得ているであろうこのような方達が、被害に遭われたのでしょうか？
それは、スマートデイズ社が勧誘の際に提唱した新たなビジネスモデルです。
スマートデイズ社が提唱したビジネスモデルは、入居者の女性に仕事を斡旋することで、賃料以外に紹介料として年収の25％が受け取ることができるというものでした。
この別の収益源によって、たとえ空室ができても収益が担保されキャッシュフローは赤字にならない。
「田舎から都心に出てきた若い女性の人生を救う」と言った「社会貢献」の側面が強くあったためです。
収入があり属性の高い方達は、この「社会貢献ができる」という言葉に共感し、投資を決断しています。
また、高属性の彼らが参加することで信用が担保されている側面も強くありました。
実態は
「女性のみのシェアハウス」。一見安全で安心に感じるこの言葉ですが、よくよく想像してみてください。
完全に隔離された一般的なアパートやマンションと違い、知らない人達とスペースを共有するシェアハウス。
全員が清潔で、ルールを守る方だけとは限りません。
そこは、物件側がしっかりとしたシステムやルールを作ることで、解消することができますが、実態はそうではなくスマートデイズ社の管理は怠慢でした。
実際に、備品の持ち去りや、共有スペースの掃除の仕方などを巡って、入居者同士の揉め事が多く1ヶ月で退去を決める入居者も多い状態でした。
この怠慢経営に関しては、「就職斡旋の紹介手数料の収益を効率良く稼ぐために、あえてそうしていたという向きもあるんじゃないか」意見も出ているほどです。
さらに、同地区内にかぼちゃの馬車物件が複数立てられるなど、家賃収入を完全に無視しオーナーからの物件建設費のみを目的として異常な経営状態でもありました。
私見
この事件に関して、関係書類の改竄などの不正を働いたスマートデイズはもちろん、現在グレー状態となっているスルガ銀行にも大いに責任はあると思います。
しかし、被害に遭われた方は気の毒ですが、やはりそれ以上にオーナーの「勉強不足は否めない」というのが私見です。
全管理を全て任せて入居状態が不透明となるサブリース契約は、それだけで危険ですしリスクも上がります。
またそれ以外にも、融資を受ける際の金利計算や建設費や賃料の相場計算もきちんとされてなかったのかな？といった印象です。
そして何より「スマートデイズ（旧社名：スマートライフ）」の悪評は当時から囁かれていましたので、少しネットで調べれば契約することはなかったはずです。
不動産に限らずですが、残念ながら投資詐欺は現在も横行していますので事前にご自身で多角的に調べ、慎重に判断することが重要です。